Ganho de capital – pessoa física – imóvel rural – perguntão DIPF 2010-11-16
IMÓVEL RURAL
590 — Como apurar o ganho de capital de imóvel rural?
O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição da terra nua (sem as benfeitorias) e depende da data de aquisição do imóvel rural. Caso o custo das benfeitorias (tanto as adquiridas pelo alienante quanto as por este realizadas) não tenha sido deduzido como custo ou despesa da atividade rural, o seu valor integra o custo de aquisição para fins de apuração do ganho de capital.
1 - Imóveis adquiridos até 31/12/1996
Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996.
1.1 - Custo de aquisição
O custo de aquisição, como regra geral, deve ser o valor constante na Declaração de Bens e Direitos. .
1.2 - Falta de declaração
Caso o contribuinte não tenha apresentado declaração nos exercícios de 1992 a 1996, o cálculo do custo de aquisição deve seguir orientação específica, dependente da obrigatoriedade ou não da apresentação das referidas declarações, conforme regras que constam na pergunta abaixo indicada.
1.3 - Valor de mercado em 31/12/1991 inferior ao custo corrigido
Tratando-se de imóvel adquirido até 1991, cujo valor de mercado declarado em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.
1.4 - Imóvel adquirido após 31/12/1991
Se o contribuinte adquiriu imóvel rural após 31/12/1991, o custo é o valor da escritura (isto é, o valor pago) corrigido até 31/12/1995, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.
1.5 - Imóvel adquirido a partir de 01/01/1996
Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 17.
1.6 - Valor de alienação
O valor de alienação, em todos os casos, é o valor efetivo da transação.
2 - Imóveis adquiridos a partir de 01/01/1997
Com o advento da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996, passam a ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. Caso não tenham sido entregues os Diat relativos aos anos de aquisição ou alienação, ou ambos, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação.
(Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996, art. 19)
Atenção: Se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural, o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural.
Caso o custo das benfeitorias integre o custo de aquisição:
a) inexistindo VTN de aquisição ou alienação, o ganho de capital é a diferença entre o valor total recebido na alienação (terra nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição, representado pela soma do custo de aquisição da terra nua às despesas com benfeitorias;
b) existindo VTN de aquisição e alienação, o ganho de capital é determinado pela diferença entre o VTN do ano de alienação somado ao valor recebido pelas benfeitorias menos o VTN do ano de aquisição somado ao custo das benfeitorias {GC = VTN alienação + valor recebido pelas benfeitorias - (VTN aquisição + valor pago pelas benfeitorias)}.
(Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 9º e 10)
Consulte a pergunta 530
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TERRA NUA — GANHO DE CAPITAL
591 — O que se considera terra nua para fins de apuração do ganho de capital?
Considera-se terra nua o imóvel rural, por natureza, que compreende o solo com sua superfície e respectiva floresta nativa, despojado das construções, instalações e melhoramentos, das culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas, que se classificam como investimentos (benfeitorias).
(Lei nº 8.023, de 12 de abril de 1990, art. 4º, § 3º; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 62, Instrução Normativa SRF nº 83, de 11 de outubro de 2001, art. 9º, § 1º)
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VTN DE COMPRA E ALIENAÇÃO IDÊNTICOS
592 — Como apurar o ganho de capital quando o VTN de compra e o de alienação são idênticos, como, por exemplo, para o imóvel adquirido antes da entrega do Diat e vendido após a sua entrega, porém no mesmo ano?
Em relação à terra nua, não há que se falar em ganho de capital, visto que o VTN de compra e o de venda são coincidentes, salvo se as benfeitorias não tiverem sido deduzidas como despesa de atividade rural, caso em que se apura o ganho de capital sobre as benfeitorias.
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AQUISIÇÃO E/OU ALIENAÇÃO SEM APURAÇÃO DO VTN
593 — Como apurar o ganho de capital se o contribuinte adquirir um imóvel rural, a partir de 01/01/1997, após a entrega do Diat ou aliená-lo antes da sua entrega ou, em qualquer caso, onde não se possa apurar o VTN de compra ou de venda, ou ambos?
O contribuinte deve proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais das transações de compra e de alienação do imóvel.
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530 — Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
1 - Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988.
Atenção: A parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital.
2 - Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado.
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
• à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;
• ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.
Consulte as perguntas 568, 613, 614, 615 e 616
4 - Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.
5 - O valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.
Consulte a pergunta 586
6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Atenção: No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
A isenção não se aplica, entre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
(Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º)
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7 - Alienação de bens ou direitos de pequeno valor, considerado em relação:
• ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas;
• à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;
• ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.
Para alienação de bens ou direitos de pequeno valor, Consulte a pergunta 610.
8 - Restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo avaliados por valor de mercado.
9 - Transferência a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, de bens ou direitos pelo valor constante na declaração de rendimentos.
10 - Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro).
Atenção: Nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se configura a permuta se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta.
11 - Permuta, caracterizada com a entrega, por valor não superior ao de face, pelo licitante vencedor, de títulos da dívida pública federal, estadual, do Distrito Federal ou municipal, ou de outros créditos contra a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município, como contrapartida à aquisição das ações ou quotas leiloadas, no âmbito dos respectivos programas de desestatização.
12 - Alienação de bens localizados no exterior ou representativos de direitos no exterior, bem como a liquidação ou o resgate de aplicações financeiras, adquiridos a qualquer título, na condição de não-residente (Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 24, § 6º, I; Instrução Normativa SRF nº 118/00, art. 14, inciso I).
13 - A variação cambial decorrente das alienações de bens ou direitos adquiridos e das liquidações ou resgates de aplicações financeiras realizadas com rendimentos auferidos originariamente em moeda estrangeira (Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000, art. 14, inciso II).
Atenção: Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira (Consulte a pergunta 580).
14 - A variação cambial dos saldos dos depósitos mantidos em instituições financeiras no exterior (Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000, art. 11, § 1º).
15 - Alienação de moeda estrangeira mantida em espécie, cujo total de alienações, no ano-calendário, seja igual ou inferior ao equivalente a cinco mil dólares dos Estados Unidos da América (Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 24, § 6º, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000, art. 14, inciso III). Consulte a pergunta 582.
16 - A partir de 01/01/2002, na hipótese de doação de livros, objetos fonográficos ou iconográficos, obras audiovisuais e obras de arte, para os quais seja atribuído valor de mercado, efetuada por pessoa física a órgãos públicos, autarquias, fundações públicas ou entidades civis sem fins lucrativos, desde que os bens doados sejam incorporados ao acervo de museus, bibliotecas ou centros de pesquisa ou ensino, no Brasil, com acesso franqueado ao público em geral:
I - o doador deve considerar como valor de alienação o constante em sua declaração de bens;
II - o donatário registra os bens recebidos pelo valor atribuído no documento de doação.
Atenção: No caso de alienação de bens recebidos em doação, para efeito de apuração de ganho de capital, o custo de aquisição é igual a zero. (Lei nº 10.451, de 10 de maio de 2002, art. 5º).
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http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2010/Perguntas/GanhoCapital.htm
